殷殷厚望：中国房地产如何重塑往日辉煌

行业分析人士提出洞见，以期缓解短期风险，重新规划住宅行业，实现长期增长

当前的住房抵押贷款危机已在当地和全球范围内产生了重大影响。这场危机源自于2021年以来频发的债券违约，几家主要房地产开发商拖欠支付，使得数千亿购房者面临财务风险。

为帮助陷入困境的开发商摆脱困境，政府相继出台多项政策，并尝试了不同的解困方式。而另一方面，一些行业分析师也另辟蹊径，勾画出一些其他的解决方案。

坚持走可持续发展之路

安盛投资管理公司的资深新兴亚洲经济学家姚远（Aidan Yao）在《南华早报》发表的观点文章中指出，政府需要采取三项政策措施，以推动房地产行业沿着更可持续的道路发展：

• 控制短期风险。姚远透露说，在坚持其“房子是用来住的，不是用来炒的”的原则立场下，中国政府已经做好了承受艰难调整的准备。“政府近期的重点可能是管控调整的后果，而不是防止这种调整。”他补充说，未来几个月政府工作的重点仍应是“保护陷入困境的开发商，管理市场动荡引发的溢出效应”。
• 寻找新的中期增长引擎。由于中国房地产市场现今已从供不应求转向了供过于求，因此，姚远认为，房地产行业不再是推动国家经济增长的可持续来源。相反，中国政府可以通过改变国内以煤炭为主的能源体系，向绿色能源转型，进而将经济发展重点转向脱碳经济。
• 着眼长远，重新规划住宅行业。“中国房地产市场目前的问题在于需求不足，主要原是住房负担能力差，尤其是在一、二线城市。重新规划房地产市场是一项必要的长期任务，中国需要扩大社会保障性住房的供应，以满足低收入者的需求。”这位经济学家解释说。

他补充说，政府可以从陷入困境的开发商手中购买多余的住房，并将其改造为公共住房，而私人开发商则可以满足较富裕家庭的住房需求。“对房地产市场进行类似于新加坡模式的双轨型重新规划，可能是使该行业走上可持续发展道路所必需的。”

政策调整与修正

至于新加坡国立大学李光耀公共政策学院实践教授、东亚研究所所长伯特·霍夫曼（Bert Hofman），他则认为，政府可以提出几种解决方案，其中他们已经有了可以使用的必要工具。

他在独立智库OMFIF（官方货币金融机构论坛）发表的一篇文章中指出，在中国，重塑房地产行业可以获得新居民的新需求，同时也可以借此机会取消农村居民的户口登记制度。他观察到，中国的一些城市已经取消了购买房产的城市户口要求。

政府主管部门还可以考虑采取措施，消除房地产市场的不稳定性，例如：利用养老基金等融资渠道加快社会住房建设；将抵押贷款的法律模式修改为无追索权模式；加速开发长期储蓄的替代性投资产品；更新财政制度，以确保地方政府的收入减少对房地产开发的依赖。

开启全面担保

芝加哥保尔森基金会（Paulson Institute）智库MacroPolo的高级研究院宋厚泽在接受《市场观察》杂志（MarketWatch）采访时表示，要解决现金流问题，显而易见的办法是政府推出更多方案，让开发商有能力向建筑公司支付费用，从而完成开发项目。由此，购房者就可以得到房子，而按揭贷款的偿付款将随之滚滚而来。

然而，他认为，政治局势使这个问题变得更加复杂。例如，中国政府一直“在介入方面相当谨慎”，因为它担心引发巨大的道德风险问题，从而将所有费用推给中央政府。

这位MacroPolo的高级研究员建议，中国政府可以通过对预售房屋实施类似于“押金保险”的保障措施，来帮助购房者增加安全感。尽管这将引起房价高企，因为自2020年以来，这种预售模式已经销售了大约5万亿美元的住宅物业。

“如果假设仅有10% 的房地产项目需要相当于物业价值一半的救助，那么总救助成本将达到2500亿美元”，宋厚泽进一步澄清说。

到今年年底，如果中国政府继续采取观望态度，他预计各城市将“硬着头皮采取全面担保，以便有可能增加有意义的救助。”

尽管目前中国房地产市场的形势依然严峻，然而由“年度品牌房企（中国内地）”中海企业发展集团引领的“2021年PropertyGuru 亚洲不动产奖（中国内地及港澳地区）”各类别奖项获奖企业，却在2021年上半年实现了39.1% 的利润增长，他们已展现出蓬勃向上的势头，等待中国房地产行业辉煌重现。

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本文作者：Gynen Kyra Toriano，PropertyGuru集团数字内容经理。欲了解更多信息，请发送电子邮件至：[email protected]。